Teminatlı İpotek Yükümlülüğü (CMO)

Teminatlı İpotek Yükümlülüğü Nedir?

Teminatlı ipotek yükümlülüğü (CMO), bir ipotek havuzunu içeren ve bunları bir yatırım olarak satan bir tür ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ifade eder. Vade ve risk düzeyine göre organize edilen CMO'lar, borçlular ipotekleri bu menkul kıymetler için teminat olarak ödediğinde nakit akışları alır. Buna karşılık CMO'lar, anapara ve faiz ödemelerini yatırımcılarına önceden belirlenmiş kurallar ve anlaşmalar temelinde tahsis eder.

İlk olarak 1983'te Salomon Brothers ve First Boston tarafından çıkarılan CMO'lar karmaşıktı ve birçok farklı ipoteği içeriyordu. Birçok nedenden dolayı yatırımcılar, ipoteklerin sağlıklı olmasından ziyade CMO'lar tarafından sunulan gelir akışlarına odaklanmaya daha meyilliydi. Sonuç olarak, birçok yatırımcı yüksek faizli ipotekler, ayarlanabilir oranlı ipotekler, başvuru sürecinde gelirleri doğrulanmayan borçlulara ait ipotekler ve yüksek temerrüt riski olan diğer riskli ipoteklerle dolu CMO'ları satın aldı.

ECL'lerin kullanımı, 2007–2008 mali krizinin kışkırtıcı bir faktörü olarak eleştirildi. Yükselen ev fiyatları, ipotekleri güvenli bir yatırım gibi göstererek yatırımcıları CMO'lar ve diğer MBS'leri satın almaya teşvik etti. Yine de piyasa ve ekonomik koşullar, finansal modellerin tam olarak tahmin edemediği haciz ve ödeme risklerinin artmasına neden oldu. Küresel finansal krizin etkileri, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin daha fazla düzenlenmesine yol açmıştır. Aralık 2016'da SEC ve FINRA, teminatlı ipotek yükümlülükleri de dahil olmak üzere, kapsanan acente işlemleri için teminat gereklilikleri belirleyerek bu menkul kıymetlerin riskini azaltan yeni kurallar getirdi.

Teminatlı İpotek Yükümlülüklerini Anlama

Teminatlı ipotek yükümlülükleri, risk profillerine göre düzenlenen birkaç dilimden veya ipotek grubundan oluşur. Dilimler tipik olarak değişen anapara bakiyelerine, faiz oranlarına, vadelere ve temerrüt oranlarına sahiptir ve karmaşık finansal araçları temsil eder. Teminatlı ipotek yükümlülükleri, faiz oranlarındaki değişikliklere ve haciz oranları, yeniden finansman oranları ve gayrimenkulün satıldığı oranlar gibi ekonomik koşullardaki değişikliklere karşı hassastır. Her dilimin farklı bir vade tarihi ve büyüklüğü vardır ve her dilimin karşılığında aylık kuponlu bonolar çıkarılır. Kupon, aylık anapara ve faiz ödemeleri sağlar.

Örneklemek için, resimdeki mekanizmaya bakalım. Diyelim ki bir banka 100.000.000$'lık konut kredisi verdi ve hemen ardından da aynı tutarda CMO'lar çıkardı. Tahvil havuzu açık artırmaya çıkarıldı. Yatırımcılar, tahvil satın alarak potansiyel olarak düşük riskli uzun vadeli garantili bir gelir elde ederler. Banka, yatırımcılardan aldığı parayı yeni krediler vermek için kullanır. İpotek üzerindeki faizin bir kısmı kupon gelirinin ödenmesine gider ve geri kalanı bankanın kârıdır.

CMO ve CDO

CMO'lar gibi, teminatlandırılmış borç yükümlülükleri (CDO'lar) de, bir araya toplanmış ve bir yatırım aracı olarak satılan bir grup krediden oluşur. Bununla birlikte, CMO'lar yalnızca ipotekleri içerirken, CDO'ların otomobil kredileri, kredi kartları, ticari krediler ve ipotek gibi çeşitli kredileri de mevcuttur. Hem CDO'lar hem de CMO'lar, küresel mali krizden hemen önce 2007'de zirve yaptı ve bundan sonra ise değerleri düştü. Örneğin, 2007'deki zirvesinde, CDO piyasası 1.3 trilyon dolar değerindeydi. Referans olarak, 2013'te 850 milyon dolardı.

CMO ve MBS

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler veya MBS, bir konut ipoteği paketi içeren herhangi bir yatırım aracıdır. İpoteğe dayalı menkul kıymetler sunan kuruluşlar, bu kredileri bankalardan veya finans kuruluşlarından satın alır.

Borçlular ipoteklerini ödediğinde, MBS nakit alır. MBS'deki yatırımcılar belirli bir programa göre ödeme alırlar. Yatırımcıların geliri, MBS dahilindeki kredilere yapılan faiz ve anapara ödemeleri üzerinde yatırımcı ile MBS arz eden kuruluş arasında kararlaştırılan bir yüzdeye dayalıdır.

CMO, bir MBS türüdür. CMO'ları geleneksel MBS'lerden farklı kılan şey, CMO'lardaki ipoteklerin risk ve vadelere göre kategorilere veya dilimlere ayrılmış olmasıdır.

CMO ile risk seviyesinin önemi

Teminatlı ipotek yükümlülükleri söz konusu olduğunda, risk seviyesinin belirlenmesi kritik öneme sahiptir.

CMO'lar genellikle riske göre dilimler halinde gruplandırıldığından, bunlara dikkat etmek çok önemlidir. CMO'lar ipoteğe bağlı olduğundan, borçluların kredi notu veya sahip oldukları aylık borç miktarı gibi bazı dilimlerin düşük riskli olarak değerlendirilmesinin birkaç nedeni vardır.

Tersine, daha yüksek risk dilimleri, daha yüksek kredi, daha yüksek haciz oranları ve faiz oranlarına sahip borçluları içerecektir. Risk ne kadar düşükse, ödemeleriniz muhtemelen daha düşük olsa da, paranızın toplamda iade edilme olasılığı o kadar yüksek olur. Yine, tüm bunlar tamamen yatırımcının bir yatırım aracında özellikle aradığı şeyle ilgilidir. Belki yatırımcı, kısa vadede daha fazla kazanabilecekleri anlamı çıkıyorsa risk almaya istekli olabilir.